Nu mai e niciun secret pentru nimeni: din 2009 incoace, investitorii imobiliari sunt la putere. Ei decid astazi ce merita a fi cumparat si cu cat. Este vremea lor, a celor eligibili bancar sau potenti financiar, care detin cash.

Roata imobiliara s-a invartit in ultimii patru ani. Lacomia de odinioara a vanzatorilor s-a transferat la cei care mai sunt interesati in continuare de achizitii in acest domeniu. Recuperarea celui mai afectat domeniu economic din ultimii patru ani depinde de doi factori esentiali: incredere si… noroc. Redarea increderii este o povara care trebuie asumata la nivel intern, guvernamental. In Romania, principalul obiectiv economic al oricarui guvern trebuie sa fie cresterea consumului. Din aceasta tinta fac parte si produsele imobiliare. Daca depunerile populatiei au crescut si depozitele preferate sunt pe termen mediu, de doi-trei ani, este clar ca, cel putin la nivel psihologic, potentialii consumatori sunt sceptici in ceea ce priveste increderea in „starpirea“ imediata a crizei. Bancile vor relua creditarea cand riscul imobiliar se va diminua. In acest moment, sistemul bancar isi inventariaza „victimele“ crizei si cauta solutii pentru a debloca vanzarea de bani.

Factorul „Noroc“ tine exclusiv de ceea ce se intampla pe scena economica si politica internationala. Desfiintarea zonei euro ar fi un soc si pentru piata imobiliara din tara noastra. Investitorii straini sunt oricum prea speriati ca sa pompeze noi sume de bani intr-o tara emergenta. Sa nu uitam ca principalele cauze ale preturilor galopante dinainte de 2008 au fost determinate de afluxurile de capital strain si de creditarea facila. Pana astazi, s-a demonstrat clar ca lipsa fondurilor provenite din strainatate si inasprirea conditiilor de creditare au readus cu picioarele pe pamant orice visator care avea un imobil de vanzare. „E pur si muove!“ Hulita de cei afectati sau iubita de cei care au profitat la timp de ea, piata imobiliara traieste totusi. In continuare se fac tranzactii. Cine a invatat ceva din istoria economica a ultimilor ani are sanse mari sa faca afaceri imobiliare in continuare. Cine s-a lasat doborat de ghinionul „accidentului“ din 2008 va ramane blocat in nostalgia profiturilor de odinioara. Astazi, normalitatea imobiliara se masoara in procente mult mai mici, dar mai sigure.

Pretul corect are o formula unica. Este suma dispusa a fi platita de un cumparator/chirias pentru un produs imobiliar, indiferent de pretentiile unui proprietar. Cei care ofera ceva la vanzare/inchiriere au dreptul sa ceara oricat. In functie de dorinta lor de a vinde, cu cat presiunea de lichidizare a unei proprietati este mai mare, cu atat se apropie de pretul corect. Potentialii clienti asteapta. Timpul a lucrat in favoarea lor si nimic nu ii obliga sa ia o decizie rapida pana nu gasesc imobilul dorit, la pretul corect. Cine vrea sa vanda/inchirieze un imobil poate incheia o tranzactie numai daca gaseste un client. Investitorii imobiliari platesc in prezent numai daca fac o afacere profitabila sau utila pentru interesul lor. Ciclicitatea economica este garantia faptului ca roata imobiliara se invarte mereu. Pretul corect este doar (re)­sursa continuitatii si a evolutiei imobiliare.

(Acest editorial a fost scris la solicitarea cunoscutei reviste economice “Capital”, care l-a si publicat in editia sa din 7 mai 2012.)

Cam asta a ajuns cetateanul roman pentru politicieni. Un mic cobai. De 22 de ani traim experimente. Toate guvernele perindate pe la Palatul Victoria au avut o reteta proprie. Fiecare prim-ministru, fiecare nou ministru inventeaza ceva nou. Nu o fac pentru ca stiu exact ce fac. O fac in speranta ca o sa iasa bine. Asa e si ultima formula guvernamentala. Un nou experiment. O noua aventura.

Pentru sase luni, s-a creat un nou laborator experimental. In tot acest timp, romanii se vor invarti pe roata. Vor munci ca sa plateasca ratele la banci. Norocosii vor mai pune niste bani deoparte. Supravietuirea este insa cuvantul de ordine. “Savantii” politici se vor lupta intre ei, intr-o lume plina de cobai. Vor continua sa faca schimb de experienta cu reprezentantii organismelor financiare internationale cu un singur scop: sa ne testeze limitele de supravietuire. Nimic deosebit nu se va intampla in urmatoarele sase luni. Nici macar alegerile nu vor schimba statutul romanului de rand. Tot un cobai va ramane.

Nu candidez la nicio functie publica. De ce? Nu fac politica! Nu sunt capabil sa promit ceva ce stiu ca nu pot realiza! La nivel administrativ, suntem sufocati de personaje politice, care au creat un sistem ineficient, corupt si clientelar, bazat pe promisiuni vesnic nerealizate. De aceea, cred ca administrarea comunitatilor ar trebui facuta de profesionisti. Pana cand politicienii nu vor accepta acest adevar, nu intrevad o dezvoltare fireasca a oricarei localitati din Romania.

Majoritatea oamenilor de afaceri s-au saturat de politicienii romani. Eu sunt unul dintre ei! Administratorul unei localitati trebuie sa fie un bun manager, un antreprenor pentru comunitate. Poti insa sa demonstrezi ceva concret, cand caracatita politica blocheaza orice initiativa, in care nu are un interes direct?!
Administrarea publica a devenit o afacere de grup, de cercuri de interese, o sursa de transfer a banului public in conturi personale.

Exista si oameni de buna credinta care candideaza. Daca nu joaca in hora politica, nu au nicio sansa. Daca, intamplator, castiga alegerile, sunt haituiti pana devin o prada a sistemului existent. De fiecare data cand vin alegerile, imi dau seama cat de norocos sunt ca nu fac parte din acest angrenaj odios. Imi face placere sa nu candidez! Alegerile imi reamintesc ca sunt un om liber si independent. Din toate punctele de vedere!

Blestemul acestei tari este ca e prea bogata. Atat de bogata ca nici ceea ce ne-a dat Dumnezeu nu a putut fi identificat in totalitate. Inca se “lucreaza” la acest proces anevoios. Dupa 45 de ani de comunism si inca jumatate de tranzitie, in Romania, s-a monitorizat doar o parte din averea tarii. Cea la vedere. Cea care nu se vede este tinuta la “dospit”. Pentru oamenii de partid, pentru cercuri de interese, pentru mafia imobiliara. Fabricile si uzinele care erau pozitionate strategic au fost vandute pe nimic. Demult. Privatizarea in masa a fost un esec. Retailerii si angrosistii imobiliari au pus mana pe tot ce se putea si conta. Dar, de departe, cele mai paguboase privatizari au fost cele legate de resursele minerale. Pretul aderarii Romaniei la Uniunea Europeana a fost platit cu varf si indesat. Petrolul, energia electrica, apa, gazele si alte materii prime au devenit monopol strain. Aurul si cuprul sunt pe lista scurta. Cat de mult a beneficiat cetateanul simplu de instrainarea avutiei tarii este o alta discutie. Acum si aici voi vorbi insa de ceea ce nu s-a vrut a fi identificat si totusi se regaseste inca in patrimoniul statului. O adevarata comoara. Imobiliara.

E vorba de “imobilele nimanui”. Au statut neclar, nu sunt revendicate si nu se regasesc in lista de inventar a statului. “Imobilele nimanui” reprezinta o parte din averea Romaniei. Sau, mai bine zis, imobilele abandonate de stat, dar cu destinatar cunoscut. Acestea zac parasite in toate colturile tarii, de la zonele cele mai selecte din marile orase, pana la regiuni “necalcate” de autoritatile publice. Si, ca sa va dati seama ce avere colosala exista inca nemonitorizata, plecam de la o intrebare simpla: cate Primarii, Consilii Judetene sau Locale au o evidenta imobiliara oficiala, clara, publica asupra teritoriului – terenuri si cladiri – pe care il gestioneaza?

Prioritatea guvernelor post-decembriste nu a fost identificarea si punerea in valoare a tuturor proprietatilor din dotare, ci vanzarea celor care se pot vinde imediat. Nu au contat, in primul rand, pretul si/sau ordinea de vanzare. Asa se intampla cand vinzi ce nu e al tau. Nu-ti pasa! Carei autoritati i-a pasat de bunul nimanui?! Cel mult, persoanelor implicate in privatizari. Le-a pasat de propriul buzunar. Orice litigiu imobiliar a fost o “poveste cu cantec”. Daca proprietatea revendicata era interesanta pentru “rechinii” imobiliari, s-au inventat “N” motive pentru a nu se retroceda. Si ultima propunere guvernamentala cu despagubiri in valoare de 15% din valoarea proprietatii face parte din aceeasi strategie. Daca un imobil s-a inapoiat fostului proprietar de drept, acesta a trait o poveste fara sfarsit, luptandu-se ani de zile pentru ceva ce i se cuvenea de drept. Asa s-a ajuns la retrocedarile in compensare. Drepturile litigioase au fost cumparate de avocati specializati sau de diverse persoane care au achizitionat, mai mult sau mai putin legal,”drepturile de autor” asupra unui imobil. Cazul Constanda – Parcul Bordei este un caz vechi si mult mediatizat. Ultimul, cel al deputatului Mihail Boldea, arestat recent. Dar astfel de situatii se regasesc cu miile in toata tara.

Compensarea imobiliara este cea mai eficienta metoda de a pradui averea imobiliara, neexploatata, a Romaniei. Atat cat a mai ramas disponibila!

Statul nu face nimic. D-aia se numeste stat! “Cautatorul” de comori imobiliare lucreaza in locul statului. Numai in interes personal. Astfel, identifica oportunitati inca neexploatate si le pune in valoare. Nu putem spune ca nu se implica. Din contra! Se implica total si adanc! Creeaza o retea de lucru, din care fac parte nemijlocit si angajatii statului, aceiasi care ar trebui sa se ocupe de inventarul patrimoniului. Dar, pe un salariu de mizerie, nu te poti ocupa de ceva important. Pot foarte bine sa se ocupe altii. Ca bugetar, poti doar sa ii ajuti. Din interiorul sistemului! Astfel, s-au inventat “furnizorii” de informatii cu un caracter confidential. O veriga foarte importanta in praduirea averii imobiliare a Romaniei.

Daca va intrebati de ce multe cladiri ultracentrale sunt abandonate, nu va mai obositi. Daca va mirati de ce nu se construieste nimic pe un teren in centrul istoric din Bucuresti, mergeti mai departe linistiti. Averea statului se transforma. Daca este in domeniul public, cineva lucreaza sa o treaca in domeniul privat al statului. Ca sa poata fi instrainata. Cat mai curand. Daca este a nimanui adica in proprietatea statului, se va gasi un “oarecare”, mai devreme sau mai tarziu – in functie de atractivitatea imobilului, sa faca efortul necesar pentru o compensare la “justa” valoare, pe baza unui drept litigios. E adevarat, dureaza! Dar, merita putin efort cand vrei sa dai un tun imobiliar. Averea statului roman este cea mai ieftina prada.

Luna aceasta se implinesc 18 ani de cand am infiintat Euroest. De unde numele companiei? Simplu ca “Buna ziua”! Romania este in Europa de Est. Soarele rasare de la est. In fiecare zi. Ce a reprezentat firma mea pana a implinit “majoratul”? Impliniri si nerealizari, dezvoltare diferita in functie de perioadele traite. Profesional, a insemnat tot. Asta stiu sigur!

Citeste continuarea aici

Pasiti incet! Sufletul respira. Calcati pe varfuri! Sunteti intr-un templu. Liniste! Sufletul se odihneste. Rugati-va! Dumnezeu ne ingaduie. Va rog, un moment de meditatie. Nu va fie frica… visati frumos! Sufletul e in sarbatoare. Uitati de criza! Dumnezeu e mare. Ne priveste si se minuneaza. Pentru ca, macar in aceasta perioada, merita sa ne rasfatam sufletul cu liniste si iubire. Luati o pauza! Lasati-va sufletul inundat de bucurie. Veti avea o revelatie.

Sufletul este cea mai frumoasa casa. Nepretuita!

SARBATORI FERICITE!

Din anul 2007, de cand a inceput criza in SUA, tot ceea ce a insemnat activ imobiliar a avut de suferit. Peste Ocean, fenomenul real estate cunoscuse in ultimii 15 ani un scenariu rupt de realitate, aproape un science-fiction economic. De la creditele subprime s-a declansat haosul bancar. Practic, orice cetatean cu pasaport american si un job decent era rugat sa ia credite pentru achizitia mai multor proprietati. Acest episod de best-seller financiar s-a finalizat brusc, odata cu caderea Lehman Brothers. De atunci, orice avere imobiliara s-a transformat intr-o deziluzie pentru detinatorii de proprietati luate pe credite.

In Europa, socul pe piata imobiliara a aparut cam dupa un an. Incepand cu Islanda (ca o ironie a sortii, fiind cea mai apropiata de continentul american), continuand cu Spania si terminand cu Grecia, ca “ultima frontiera” a batranului continent.

Toate statele care au fost atinse de criza propagata din SUA au cunoscut deprecieri importante pe ambele segmente imobiliare – rezidential si comercial. Chiar si in Monaco imobilele s-au depreciat cu 5-10%. Paradoxal, din punct de vedere imobiliar, cea mai afectata tara europeana nu este Grecia, ci Spania. Aici, datorita climei blande, au aparut in ultimile doua decenii noi orase, preponderent turistice, unde cetateni din alte state au investit sume mari, mai ales bani negri, neimpozitati. Asa s-a ajuns ca peste 40% din proprietatile nerezidentilor de pe tarmurile iberice sa fie disponibile la vanzare. Aici nu mai vorbim de o simpla depreciere, ci de pierderi masive sau chiar de abandon imobiliar.

Recesiunea economica din ultimii ani a modificat substantial scara valorilor imobiliare. In majoritatea tarilor averile imobiliare au secatuit. Cele mai mari pierderi le-au avut bancile care au sponsorizat speculantii imobiliari. Pentru cei care au folosit capital propriu, pierderile se regasesc direct in contul lor. Totusi, “piesele de rezistenta” adica imobilele aflate in prime location, in cartierele de lux din marile metropole, si-au mentinut valoarea sau au cunoscut o depreciere nesemnificativa. In afara zonei euro, tari precum Marea Britanie si Norvegia nu au suferit deloc pe segmentul real estate. Dimpotriva.

Romania sta inca bine, comparativ cu multe alte state din Uniunea Europeana. Politica super-prudenta a BNR a avut un efect benefic in timp de criza, desi nu a fost pe placul multor dezvoltatori sau contractanti de credite imobiliare. Cu dobanzi la creditele ipotecare cel putin duble fata orice tara cu economie dezvoltata, romanii au fost constransi sa nu se intinda prea mult. Unii au riscat si au pierdut. Speculantii au disparut. Exista antreprenori care au dat faliment sau au intrat in insolventa, mizand pe constructii care nu si-au gasit cumparatori. Din ce in ce mai multe persoane fizice se chinuie efectiv sa achite ratele lunare pentru creditele luate, ca urmare a achizitiei unui apartament. Procentul celor care au probleme cu plata ratelor creste permanent. Acest fenomen nu este foarte ingrijorator pentru banci. Dovada clara este data de numarul mic de imobile scoase la executare silita. Majoritatea acestui tip de proprietati sunt nevandabile, deoarece au preturi inca nejustificate in raport cu valoarea reala de piata.

Roata imobiliara s-a invartit. Lacomia vanzatorilor s-a intors impotriva lor. Acum, a venit randul cumparatorilor, care au devenit la fel de lacomi, incat nu mai sunt interesati decat de proprietati care sa merite fiecare banut. Iluzia valorilor imobiliare ireale din boom-ul economic s-a risipit treptat. Averile virtuale bazate pe cifre rupte de realitate sunt istorie. Astazi, daca cineva vrea cu adevarat sa vada cat mai valoreaza un imobil, are doua variante, extrem de simple. Prima tine de accesarea unui credit prin ipotecarea bunului imobiliar la banca. In principiu, cat ofera banca, atata face. A doua varianta, la fel de directa, o poate incerca oricine prin ofertarea spre vanzare pe piata libera. Pretul real va fi unul singur: cel oferit de un potential cumparator. Daca nicio banca nu va oferi un credit sau daca nu gaseste un cumparator direct, proprietatea nu poate fi cuantificata. Ea se transforma automat intr-o “investitie” pe termen foarte lung. Cat de lung, ramane de vazut!

Fara doar si poate, un imobil (teren, spatiu comercial sau locuinta) care nu produce niciun venit sau nu poate fi valorificat prin vanzare devine o problema presanta pentru proprietar. Cu atat mai mult cu cat exista o ipoteca si credite de rambursat pentru el. In astfel de cazuri, nu mai vorbim de avere imobiliara, ci de o povara financiara. Iluzia unei averi virtuale s-a transformat rapid intr-o deziluzie socanta.

Singurele certitudini in viitorul din real estate raman proprietatile vandabile oricand, cele care pot genera credite bancare sau cele care aduc un cash flow constant si sigur. Criza economica a demolat iluzia imobiliara si a trezit la realitate o multime de visatori care credeau ca detin o zestre in acest domeniu.

Nu ma tem ca ziua care trece e ultima. Ma tem ca tot ceea ce puteam trai azi, nu voi mai trai niciodata.

Fiecare zi e ca un destin. O soarta pe care o impartim cu timpul. In fiecare zi. Trecem pe langa bucuriile mici ale vietii ca si cum ne asteapta o alta, mai incolo. Am ajuns sa cred ca fiecare individ are viata pe care o merita. Nu stiu de ce, dar sufletul unui om se reflecta fidel pe chipul lui. Priviti-va in oglinda! Oricand doriti. Daca ceea ce se reflecta nu este si in sufletul vostru, imi cer scuze. Daca ceea ce vedeti tradeaza trairile voastre, aflati ca nu puteti purta o masca.

Niciun razboi nu aduce fericire. Nici criza nu este altfel. Pentru majoritatea oamenilor, criza este un razboi total. O lupta pentru supravietuire. Un zbucium permanent, marcat de griji si nevoi, uneori zilnice. Pe timp de pace, viitorul are sens. Pe timp de razboi, conteaza doar ziua de astazi. De multe ori, maine sau poimanine par prea indepartate. Intr-un viitor nesigur, singura certitudine ramanem noi. Prin capacitatea individuala de a reusi.

Daca la nivel macro lucrurile se vad frumos, ca din avion, la nivel micro detaliile sunt dure, cu impact imediat. Teoretic stam bine. Politicienii vorbesc la fel ca inainte. Ne-am obisnuit. Promisiunile sunt cea mai ieftina marfa. Deseori, se ofera gratis. Doar e an electoral! Ca simpli cetateni, suntem singuri. Pe cont propriu. Fiecare familie sau individ se descurca cum poate. Practic, la nivel de comunitate, antreprenoriatul social anticriza nu exista. De ce ar fi nevoie de o miscare total apolitica, strict focusata pe perceptia asupra crizei? Cine sa declanseze un fenomen de acest gen? Pana la urma, criza, ca fenomen, este o problema de perceptie, atat individuala, cat si la nivel comunitate.

Cine face comparatie cu perioada de dinainte de 1990 constata un imens salt al calitatii vietii. Cine spune ca o ducea mai bine pe vremea lui Ceausescu are neaparat nevoie de un consult la psihiatru. Daca ne referim strict la boom-ul economic 2004-2008 si il raportam la ultimii ani de criza, 2008-2012, am avea motive de suparare, dar nu atat de mari cat sa cadem in depresie. Criza este o incercare dintr-un anumit moment al vietii. Toti traim alaturi de ea.

Vom scapa de criza cand vom face pace cu ea. Nici macar nu trebuie sa o invingem. Trebuie doar sa ne obisnuim cu gandul ca ea exista. Razboiul economic declansat in 2007 in America nu se va mai termina niciodata. Decat sa stam tot timpul cu frica, mai bine traim cu speranta. Pare simplu, dar nu este. Pentru ca normalitatea e o stare greu accesibila astazi. Si nu oricui. Totusi, daca am face pace cu noi, in sufletele noastre, intre cei care conteaza pentru noi, totul ar fi mult mai usor.

Daca va asteptati sa vina cineva sa va invete cum sa invingeti criza, visati frumos. Daca credeti ca liderii politici nu dorm de grija noastra, sunteti naivi. Criza este de partea lor. Oportunitatile mari nu sunt la dispozitia noastra. Grijile noastre mici nu sunt prioritatile lor. Ceea ce ne poate ridica deasupra intereselor meschine ale celor care alearga numai dupa bani si voturi este starea de spirit. Asta nu e la indemana celor care au declansat criza sau o intretin. Spiritul invinge materia. Intotdeauna! Este o parere personala pe care o impartasesc.

Asta nu inteleg guvernantii si rivalii lor din opozitie. In lupta crancena pentru ciolanul puterii, spiritul “hienelor” nu are loc. In viata cotidiana a celor care raman oameni si vor sa traiasca frumos, spiritul face minuni. Chiar si in vremuri economice grele. Stiu, nu putem ignora trecutul. Dar nici nu putem ramane impietriti in el. Ne concentram numai pe prezent si ignoram viitorul. Ce greseala!

Daca e sa facem pace, sa incepem cu noi. Sa nu uitam de unde am pornit si cat de greu ne-a fost. Sa nu ne renegam trecutul, cu bune cu rele. Sa ne multumim cu ce avem. Sa facem din “Astazi” cel mai frumos moment. Sa credem ca maine poate fi mai bine decat azi. Sa credem in viitor ca si cum ar fi singura noastra speranta. Sa fim mai buni in tot ceea ce facem. Sa ne acordam ragazul de a ne cunoaste mai bine. Sa gandim pozitiv, fiindca ne ajuta enorm sa depasim orice moment dificil.

Si, daca criza ne-a fost ursita, sa facem pace cu ea.

Din 2008 incoace, odata cu aparitia crizei, in clasificarea imobilelor au aparut noi categorii:

1. Imobilele – “muzeu”. De departe, privind din avion Bucurestiul, cele mai frumoase “muzee” imobiliare au devenit cateva restaurante. In functie de locatie, langa la